Wohngebäudeversicherung

Die eigenen vier Wände richtig absichern

Die eigene Immobilie stellt für die meisten Menschen das größte Vermögen dar. Um so wichtiger ist es, dass man sie mit einer Wohngebäudeversicherung gegen Schäden absichert. Derzeit kommt es aufgrund der Entwicklung des Baupreisindex zu massiven Beitragserhöhungen von 15 Prozent und mehr.

Hintergrund zur Beitragsexplosion bei Gebäudeversicherungen

• Massive Zunahme von Elementarschäden: Laut GDV gab es im Jahr 2021 310.000 Schäden mit Schadenzahlungen in Höhe von 1,58 Mrd. EUR.
• Starke Zunahme von Leitungswasserschäden: In 2021 gaben die Versicherer für Schäden durch Leistungswasser die Rekordsumme von 3,81 Mrd. EUR aus - Tendenz steigend! 
• Inflation bei Baukosten: Die Neubaupreise sind allein im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 14,6 Prozent gestiegen. Nachzulesen ist die Entwicklung der Baupreise auf dieser Seite. Die Versicherer müssen diese Preisentwicklung an ihre Kunden weitergeben. Eine Trendwende zeichnet sich auch 2023 nicht ab.

Diese Faktoren führen zu Prämienanpassungen von bis zu 30 Prozent. Auch für 2024 ist von deutlichen Beitragserhöhungen auszugehen.

Aktueller Test zur Gebäudeversicherung

Ein Test der Wirtschaftszeitung Handelsblatt in Zusammenarbeit mit dem Analysehaus Franke und Bornberg. hat die leistungsstärksten Wohngebäudetarife an Hand von fünf Orten ermittelt.

Zu den mit der Note "Sehr gut" ausgezeichneten Tarifen zählen u.a.

• Alte Leipziger, Tarif classic
• DOMCURA, Tarif Einfamilienhauskonzept Komfort-Schutz 
• InterRisk, Tarif XXL

Immobilienversicherung auch für Elementarschäden

Mit einer Gebäudeversicherung (auch als Immobilienversicherung bekannt) sichern Hauseigentümer ihr Gebäude gegen bestimmte Gefahrenquellen wie Feuer, Hagel und Sturm ab. Neben dem versicherten Gebäude sind auch Gebäudezubehör (z.B. Briefkasten oder Terrasse) mitversichert. Zusätzlich können Carports, Gartenhäuser etc. per Zusatzvereinbarung in den Versicherungsschutz aufgenommen werden. Immer wichtiger wird die Absicherung von Naturgefahren wie Überschwemmung, Erdsenkung, Starkregen etc. Wichtig: Nur wenn der Baustein Elementarschäden im Versicherungsschein aufgeführt ist, besteht auch Schutz gegen diese Elementargefahren. 

Die Absicherung einer Solar-/Photovoltaikanlage ist oftmals schon in der Wohngebäudeversicherung enthalten, es sollte aber geprüft werden, ob auch alle Risiken abgesichert werden, ansonsten sollte man über eine zusätzliche Absicherung durch eine Solarversicherung oder ähnliches nachdenken.

Bruchschäden an Fenster- oder Türscheiben müssen über die separate Glasversicherung abgesichert werden. 

Schäden an Einrichtungsgegenständen, Möbeln und Kleidung, die durch einen Sturm oder Brand verursacht werden, werden von der Hausratversicherung ersetzt. 

Leistungsumfang der Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung wird meist als gebundene Versicherung abgeschlossen und bietet dann gegen drei Gefahren Versicherungsschutz:

• Feuerversicherung (Brand, Blitzschlag, Ex- und Implosion), 
• Leitungswasser (Leistungswasser, Frostschäden),
• Sturmversicherung (Sturm, Hagel). 

Die Feuerversicherung erstreckt sich dabei auf die Gefahren Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion.

Die Leitungswasserversicherung der gebundenen Wohngebäudeversicherung übernimmt Leitungswasserschäden. Dazu zählen alle Schäden, die durch austretendes Leitungswasser verursacht werden. Auch Bruch- und Frostschäden fallen unter die Leitungswasserversicherung.

Die Sturmversicherung übernimmt Sturmschäden ab einer Windstärke von mindestens acht. Auch Hagelschäden werden zur Sturmversicherung gerechnet und sind damit ebenfalls abgedeckt.

Die Wohngebäudeversicherung versichert Kosten wie Schadenminderungskosten und Mietausfallkosten. Auch Kosten für Sachverständige werden von der Versicherung abgedeckt. Zu den versicherten Kosten zählen weiterhin Aufräumungs- und Abbruchkosten sowie Bergungs- und Schutzkosten.

Unbenannte Gefahren ein Thema?

Was ist, wenn ein Haus durch ein andere Ursache als die bekannten Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm beschädigt wird? Tritt ein Schaden ein, dessen Ursache nicht im Versicherungsvertrag genannt ist, muss der Versicherer nicht leisten.

Schnell führt dies zum Begriff der "unbenannten Gefahren". Dazu zählen sämtliche Schadenfälle, die nicht bei den versicherten Leistungen aufgeführt sind und nicht ausdrücklich ausgeschlossen sind (z.B. Kriegsereignisse) sowie unvorhergesehen eintreten. 

Für einen umfassenden Schutz sollte der Baustein unbenannte Gefahren in den Vertrag eingeschlossen werden.

Zusätzliche Absicherung vor Elementarschäden

Die Elementarschadenversicherung wird als Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung angeboten. Die Elementarschadenversicherung für Wohngebäude ist als erweiterte oder kombinierte Police erhältlich. Sie deckt Schäden durch

• Überschwemmung (nicht Sturmflut oder Grundwasser!), 
• Erdbeben, 
• Erdsenkung, 
• Erdrutsch, 
• Schneedruck und Lawinen 

ab. Nicht übernommen werden jedoch Schäden, die als Folge einer Sturmflut oder eines Rückstaus in der Kanalisation eintreten. Die versicherten Gefahren können je nach Versicherungsgesellschaft variieren. Die Prämie für die Versicherung wird von der Gefährdungslage des jeweiligen Wohnortes bestimmt. Die Versicherer haben hierfür ein Zonierungssystem entwickelt, das für Gefahren wie Überschwemmung den Wohnort je nach örtlicher Lage in insgesamt vier Gefährdungsklassen einteilt.

Absicherung einer Solar- oder Photovoltaikanlage

Eine spezielle Solar- oder Photovoltaikversicherung schützt eine Anlage auch in den Versicherungsfällen, die von der herkömmlichen Wohngebäudeversicherung nicht übernommen werden, dazu gehören bspw., Diebstahl, Schäden durch Schneelast, Nagetierbisse, Überspannungen oder Vandalismus. Viele Versicherungsunternehmen bieten eine sogenannte Allgefahrendeckung, die für ungenannte Schäden in Leistung treten. Die Beiträge orientieren sich an dem Wert der Anlage, der Größe und dem vertraglich vereinbarten Selbstbehalt. Eine umfassende Absicherung übernimmt im Schadensfall alle Reparaturkosten oder geht für eine Wiederbeschaffung in Leistung, wenn eine Reparatur ausgeschlossen ist. Auch der Ausfall von Einnahmen kann abgesichert werden. Der Wiederbeschaffungswert orientiert sich an der Höhe der vertraglich vereinbarten Versicherungssumme.

Welcher Wert wird von der Versicherung erstattet?

Die Wohngebäudeversicherung erstattet den am Gebäude entstandenen Schaden. Allerdings ist zu beachten, dass der heutige Wert oftmals nicht mit dem Wert übereinstimmt, den das Wohngebäude einmal gekostet hat. Aus diesem Grund kennt die Immobilienversicherung verschiedene Wertansätze.

Üblich ist die Versicherung nach dem gleitendem Neuwert. In diesem Fall zahlt die Gesellschaft den ortsüblichen Neubauwert (nach dem Preisen am Schadenstag) sowie bestimmte Aufräum- und Abbruchkosten. Da sich der Wert eines Hauses jährlich ändert, werden mit einem gleitenden Neuwertfaktor (Baupreisindex) Preissteigerungen berücksichtigt. Dadurch wird eine Unterversicherung vermieden. Durch den gleitenden Neuwert erhöht sich der Versicherungswert eines Gebäudes jedes Jahr.

Bei der Versicherung nach dem Neuwert wird der ortsübliche Neubauwert mit Architektengebühren sowie sonstigen Konstruktions- und Planungskosten berechnet. Bei der Versicherung nach dem Zeitwert ergibt sich die Erstattungssumme aus dem Neuwert abzüglich der Wertminderung, die sich aus Alter und Abnutzung ergibt.

Wonach richtet sich der Preis der Versicherung?

Für die Versicherungsprämie der Wohngebäudeversicherung spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Versicherungwert 1914,
• versicherte Gefahren,
• Bauweise des Hauses,
• Region.

So sind z.B. die Versicherungsprämien für Häuser in Leichtbauweise oder mit Reetdach höher, weil die Wahrscheinlichkeit eines Schadens höher ist.

Alternativ dazu werden Gebäudeversicherungen neuerdings auch auf der Basis des neu entwickelten Wohnflächenmodells angeboten. Die wesentliche Neuerung dieses Versicherungsschutzes ist der Wegfall der Versicherungssumme. Das Haus wird nach Typ und Ausstattung definiert, die Prämie wird pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt.

Exkurs: Was passiert beim Eigentumswechsel?

Der Verkauf eines Hauses wirkt sich auch auf die Gebäudeversicherung aus. Nach dem Gesetz ist geregelt, dass der Vertrag nicht unterbrochen wird, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden. Mit Eintragung ins Grundbuch (Abteilung 1) bzw. bei Zwangsversteigerung mit Erteilung des Zuschlags geht der Vertrag auf den Käufer über.

Die bereits entrichtete Prämie muss der Verkäufer direkt mit dem Erwerber (anteilig) abrechnen. Der neue Eigentümer hat ein Sonderkündigungsrecht nach Eintragung ins Grundbuch. Innerhalb eines Monats kann dann der Versicherer gewechselt werden 

Dem Gebäudeversicherer muss dafür vom Erwerber die Kopie der Eigentumsumschreibung ins Grundbuch sowie vom Verkäufer die Kopie der Löschung aus dem Grundbuch vorgelegt werden. 

Achtung: Ein zwischenzeitlicher Leerstand z.B. wegen Renovierung muss dem Gebäudeversicherer mitgeteilt werden, da es ich um eine Gefahrerhöhung handelt. 

Vorgehen im Schadenfall

Bei entstandenen Schäden muss der Versicherer unverzüglich in Kenntnis gesetzt werden. Die Schadenmeldung kann in der Regel telefonisch oder online vorgenommen werden. Wer sichergehen will, sollte den Schaden schriftlich per Einschreiben mit Rückschein melden. Fotos, Aufstellungen über die Beschädigungen und Zeugen erleichtern die Beweisführung. Bei größeren Schäden beordert die Gesellschaft einen Gutachter zum Schadenort.

Die Versicherung benötigt bei der Schadenmeldung in der Regel folgende Angaben:

• Versicherungsnummer,
• Art und Umfang des Schadens,
• Telefonnummer für Rückfragen.

Versicherungsnehmer müssen dafür Sorge tragen, dass sich ein eingetretener Schaden nicht ausweitet. Im Rahmen der Schadenminderungspflicht müssen alle Maßnahmen eingeleitet werden, dass für den Versicherer keine weiteren Kosten entstehen. Daher sind geringfügige Reparaturen an Dächern, Fenstern oder Türen erlaubt, damit sich der Schaden nicht vergrößert.

Tipp: Wie versichere ich eine Wärmepumpe?

Viele Hauseigentümer stellen die Wärmeversorgung auf eine Wärmepumpe an. Neben den hohen Investitionskosten stellt sich auch die Frage nach dem passenden Versicherungsschutz. Die Wärmepumpe kann über die Wohngebäudeversicherung abgesichert werden, wie der Gesamtverband der Versicherungswirtschaft (GDV) auf seinem Verbraucherportal klarstellt.

Dazu sollten Hausbesitzer allerdings ihren Gebäudeversicherer über den Einbau informieren. Versicherungsschutz besteht dann neben den Standardgefahren z.B. auch bei Schäden durch Bedienungsfehler, Kurzschluss oder Frost. Im Fall eines Totalschadens wird die Wärmepumpe zum Neuwert ersetzt. 

Wichtig: Um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden, muss die Wärmepumpe in den empfohlenen Intervallen von einem Fachbetrieb gewartet werden. 

"Grüne" Wohngebäudeversicherung: Was steckt dahinter?

Das Thema Nachhaltigkeit hat längt auch im Bereich der Gebäudeversicherer Einzug gehalten. Was verbirgt sich aber hinter einer "grünen" Versicherungspolice?

Einige Versicherer wie die DOMCURA, die NV Versicherungen oder die Waldenburger bieten einen "Baustein Nachhaltigkeit" an. Im Schadenfall erfolgt die Regulierung z.B. auf Basis von nachhaltiger Technologie sowie eine CO2-Kompensation nach einem Feuerschaden. Auch die Kapitalanlage des Versicherers kann nachhaltig ausgerichtet werden. In diesem Fall werden die Kundengelder nach den ESG-Kriterien angelegt. 

Die GEV Grundeigentümer-Versicherung hat im Mai 2023 den Baustein Pro Klima neu in ihre Produktwelt aufgenommen. Folgende nachhaltige Leistungen gibt es:

• Mehrkosten für energetische Modernisierung
• Mehrkosten für Gebäudewiederherstellung mit umweltfreundlichen oder nachhaltigen Baustoffen
• Zubehör der hauswirtschaftlichen Selbstversorgung (wie Bienenvölker, Nutztiere, Kräuter, Obst- und Gemüsepflanzen) ist mitversichert
• Absicherung von E-Ladestationen und Anlagen der regenerativen Energieerzeugung
• Energie-Bonus von 10% für besonders energieeffiziente Gebäude